Analisa Risiko Dan Pemilihan Jenis Kontrak

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Kota Surabaya adalah ibu kota Provinsi Jawa Timur sekaligus menjadi kota metropolitan terbesar kedua di Indonesia setelah Jakarta. Menjadi pusat bisnis, perdagangan, industri, dan pendidikan di Jawa Timur serta wilayah Indonesia bagian timur. Hal ini membawa konsekuensi logis tingginya urbanisasi dan tuntutan ketersediaan pemukiman dan hunian yang layak. Terbatasnya ketersediaan lahan dan mahalnya harga tanah menjadi kendala utama pengembang dalam menyediakan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat kelas menengah kebawah. Hal ini menjadi pertimbangan sehingga pengembang perumahan di Surabaya tidak lagi horizontal yang memakan banyak lahan tetapi mengarah kehunian vertikal, kalaupun pilih landed, terpaksa jauh dari pusat Surabaya.

Pemerintah Kota Surabaya berkomitmen memudahkan izin bisnis properti bagi para pengembang yang ingin berinvestasi di Kota Pahlawan. Komitmen tersebut akan diwujudkan melalui penerbitan Peraturan Wali Kota, yang di antaranya menyederhanakan proses perizinan sehingga menghemat waktu dan biaya. Jika sebelumnya proses terbitnya Izin Mendirikan Bangunan atau IMB bisa memakan waktu dua tahun atau lebih menjadi selama enam bulan. Proses perizinan yang harus satu persatu, mulai dari Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK), Upaya Kelola Lingkungan-Upaya Pemantauan Lingkungan (UKL-UPL), hingga berbagai jenis Analisis mengenai Dampak Lingkungan (Amdal) dapat dilakukan secara bersamaan.

Kebutuhan apartemen di Surabaya sangat tinggi, terutama untuk kelas menengah dan menengah ke bawah. Apalagi, tidak mudah untuk mendapatkan hunian tapak dengan harga terjangkau. Sehingga banyak sekali di bangun Apartemen dan Komplek Pertokoan Central Business District (CBD) dengan konsep superblok. Kombinasi antara hunian, perkantoran, ruko dan mall.

1.2. Batasan Masalah

Terdapat banyak hal yang dipertimbangkan dalam menyepakati kontrak. Aspek hukum , teknis , keuangan , perpajakan , asuransi , sosial ekonomi dan Administrasi adalah aspek-aspek yang ditinjau dalam pelaksanaan kontrak konstruksi. Tentu dalam pelaksanaan kontrak dengan banyak aspek yang dipertimbangkan , ada risiko-risiko yang dapat mengancam , bahkan membatalkan kontrak yang dibuat.

Penulisan makalah ini fokus pada pembahasan proses pemilihan kontrak pada proyek kontruksi Pembangunan Struktur, Arsitektur, Mekanikal Elektrikal & Plumbing Apartemen Dan Ruko XXX Surabaya.

Melakukan analisis terkait resiko proyek dan dengan memperhatikan alokasi resiko-resiko tersebut kemudian merekomendasikan bentuk kontrak berdasarkan delivery method dan cara perhitungan biaya (fixed lump sum/fixed unit rate/cost+fee/turn-key).

1.3. Data Proyek

Terlampir.

 

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Kontrak Kerja Konstruksi

Definisi kontrak menurut PMBOK adalah dokumen yang mengikat pembeli dan penjual secara hukum. Kontrak merupakan persetujuan yang mengikat penjual dan penyedia jasa, barang, maupun suatu hasil, dan mengikat pembeli untuk menyediakan uang atau pertimbangan lain yang berharga.Kontrak berarti Perjanjian Kontrak (Contract Agreement), Surat Penunjukan (Letter of Acceptance), Surat Penawaran (Letter of Tender), Persyaratan (Conditions), Spesifikasi (Spesifications), Gambar-gambar (Drawings), Jadual/Daftar (Schedules), dan dokumen lain (bila ada) yang tercantum dalam perjanjian kontrak atau dalam Surat Penunjukan (FIDIC Edisi 2006). UU Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999 tentang jasa konstruksi dijelaskan bahwa kontrak kerja konstruksi merupakan keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.Kontrak kerja konstruksi adalah juga kontrak bisinis yang merupakan suatu perjanjian dalam bentuk tertulis dimana substansi yang disetujui oleh para pihak yang terikat di dalamnya terdapat tindakan-tindakan yang bermuatan bisnis. Sedangkan yang dimaksud bisnis adalah tindakan yang mempunyai aspek komersial. Dengan demikian kontrak kerja konstruksi yang juga merupakan kontrak bisnis adalah perjanjian tertulis antara dua atau lebih pihak yang mempunyai nilai komersial (Hikmahanto Juwana, 2001).

 

2.2.      Jenis- Jenis Kontrak

Pemilihan jenis kontrak yang sesuai untuk suatu proyek konstruksi lebih didasarkan pada karakteristik dan kondisi proyek. Tiga jenis kontrak pada proyek konstruksi berdasarkan perhitungan biaya adalah

  1. Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract)

Dalam menggunakan kontrak jenis ini, kontraktor hanya menentukan harga satuan pekerjaan. Kontraktor perlu memperhitungkan semua biaya yang mungkin dikeluarkan pada item penawarannya, seperti biaya overhead dan keuntungan. Jenis kontrak ini digunakan jika kuantitas aktual masing-masing item pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum proyek dimulai. Untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya, dilakukan pengukuran (opname) bersama pemilik dan kontraktor terhadap kuantitas terpasang. Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai.

2. Kontrak Biaya Plus Jasa (Cost Plus Fee Contract)

Pada kontrak jenis ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan. Besarnya biaya overhead dan keuntungan, umumnya didasarkan atas persentase biaya yang dikeluarkan kontraktor.Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek belum bisa diestimasi secara akurat, karena perencanaan belum selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat, sementara rencana dan spesifikasi belum dapat diselesaikan. Kekurangan dari kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan.

3. Cost Plus Fix Fee Contract

Kontrak ini jumlah fee ditetapkan secara pasti tanpa melihat besarnya biaya fisik yang dikeluarkan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan sudah dirumuskan secara garis besar dan jelas.

4. Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump Sum Contract)

Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai dengan rancangan biaya tertentu. Jika terjadi perubahan dalam kontrak, perlu dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya pembayaran (tambah atau kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut. Kontrak ini dapat diterapkan jika perencanaan benar-benar telah selesai, sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Pemilik dengan anggaran terbatas akan memilih jenis kontrak ini, karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan dikeluarkan.

 

Setiap proyek melalui suatu daur hidup proyek. Sistem pelaksanaan seluruh tahapan yang terkait dengan pihak-pihak yang akan terlibat dalam setiap tahapan disebut project delivery system (PDS) atau sistem pelaksanaan proyek. Pemilik proyek di hadapkan pada pilihan untuk menetapkan PDSdengan pertimbanganPengalaman, kebiasaan, Saran konsultan, Sumber dan kendala pembiayaan, Penggunaan sumber daya yang dimiliki dan keinginanstakeholder dari proyek.

Jenis kontrak proyek berdasarkan delivery method adalah :

  1. General Contracting.

Pada sistem ini owner hanya memberikan desain kepada general contractor (Main Contractor) yang berfungsi sebagai construction manager untuk mengkoordinasikan beberapasub-kontraktor.

2. Design and Build.

Pada sistem ini pekerjaan desain dan konstruksidiserahkan kepada perusahaan. Perusahaan yang ditunjuk dapat mengerjakan proyek dan pekerjaannya sendiri atau mengalihkan sebagian pekerjaannya pada sub contractor. Untuk bangunan industri seperti pabrik dan power plant dikenal istilah yang mirip dengan DB, yaitu Engineering, Procurement, Construction (EPC). Dalam EPC satu entitas bertugas untuk melakukan kegiatan perancangan engineering, pembelian bahan dan alat, serta melakukan pelaksanaan konstruksi.

3. Construction Management.

Pada sistem ini proses desain dan pembuatan jadwal ditangani oleh konsultan. Pemilihan suatu kontraktor dilakukan secara langsung oleh klien. Kontraktor yang dipilih dapat lebih dari satu, jadi dalam satu proyek bisa terdapat beberapakontraktor. Untuk mengkoordinasikan para kontraktor tersebut, maka klien mengangkat sebuah tim manajemenkonstruksi.

4. Management Contracting.

Pada sistem ini klien menyerahkan tugas desain kepada konsultan yang juga bertindak sebagai pengawas jalannya proyek.

5. Swakelola (owner-provided)

Swakelola dilakukan jika lingkup pekerjaan sesuai dengan keahlian, pengalaman, dan sumber daya yang dimiliki oleh owner. Swakelola bias dilakukan baik untuk perancangan maupun pelaksanaan. Owner dapat menambahkan sumber daya pada bagian perancangan dari seorang ahli perancangan. Owner dapat pula berlaku sebagai general contractor yang mengelola beberapa sub-kontraktor. Dalam hal ini owner harus memiliki ijin praktek dan juga sertifikat yang memadai. Contoh: Bina Marga melakukan swakelola untuk pekerjaan pemeliharaan jalan dan jembatan.

 

2.3.      Manajemen Risiko

Setiap proyek konstruksi pada dasarnya melibatkan risiko yang tidak dapat dihindari dari berbagai jenis. Walaupun telah dianalisis dan diklasifikasikan, tetapi analisis awal kadang jarang terjadi. Biasanya, spektrum yang luas dari risiko berkurang untuk beberapa kategori, seperti waktu, biaya, kinerja / kualitas, kesehatan dan keselamatan bahkan mungkin resiko lingkungan. Contoh-contoh berikut ini merangkum banyak risiko (berdasarkan Abrahamson 1984, Buni 1985), antara lain Manajemen, pengarahan dan pengawasan, Fhysical work, Delay dan perselisihan, Kerusakan dan cedera dan property, Faktor eksternal, Pembayaran, Hukum dan arbitrase

 

2.4.      Analisa Risiko

Secara sederhana, analisis resiko atau risk analysis dapat diartikan sebagai sebuah prosedur untuk mengenali satu ancaman dan kerentanan, kemudian menganalisanya untuk memastikan hasil pembongkaran, dan menyoroti bagaimana dampak-dampak yang ditimbulkan dapat dihilangkan atau dikurangi. Analisis resiko juga dipahami sebagai sebuah proses untuk menentukan pengamanan macam apa yang cocok atau layak untuk sebuah sistem atau lingkungan (ISO 1799, “An Introduction To Risk Analysis”, 2012).

Pengertian Analisa risiko kuantitatif menurut Santosa (2009) adalah salah satu metode untuk mengidentifikasi risiko kemungkinan kerusakan atau kegagalan sistem dan memprediksi besarnya kerugian. Dalam menganalisa risiko kuantitatif, dilakukan perhitungan antara probabilitas kejadian dengan dampak. Hal tersebut dapat dilihat pada rumus dibawah ini :

Tingkat kepentingan risiko = probabilitas x dampak        ……………………………(1)

Sedangkan untuk mengurutkan risiko yang merupakan perkalian antara frekuensi dengan dampak dimulai dari yang terbesar sampai yang terkecil.

Indeks risiko dirumuskan oleh Sonhadji (2011) berdasarkan probabilitas dan dampaknya. Probabilitas adalah banyaknya kemungkinan terjadinya risiko. Probabilitas dapat didasarkan pada analisis statistik atau didasarkan pada frekwensi kejadian yang terjadi dimasa lalu. Sedangkan dampak merupakan akibat dari terjadinya risiko, dimana dampak tersebut dapat mengakibatkan terjadinya kerugian yang berpengaruh terhadap pencapaian tujuan dari proyek. Besar kecilnya dampak dilihat dari besar kecilnya kerugian yang ditimbulkan.

Dari indeks risiko dapat ditetapkan tingkat risiko. Dimana tingkat risiko dibagi menjadi 4 (empat) yaitu risiko rendah (R), risiko sedang / moderat (M), risiko tinggi (T) dan risiko ekstrim (E). Penggolongan untuk tingkat risiko  menggunakan tabel 1.

Tabel Rating Risiko

Tabel Rating Risiko

Keterangan.

Merah      : E (Ekstrim Risk), Diperlukan tindakan segera

Coklat      : H (High Risk), Dibutuhkan perhatian manajemen senior

Kuning     : M (Moderat Risk), Tanggung jawab manajemen harus ditentukan

Hijau        : L (Low Risk), Dikelola dengan prosedur rutin

 

2.5. Pengendalian Risiko

Pengendalian resiko ( risk control ) adalah suatu tindakan untuk menyelamatkan perusahaan dari kerugian. Proses pengendalian risiko dilakukan dengan melakukan penanganan meliputi :

  1. Avoid Risks. Opsi menghindari risiko ini diambil apabila risiko memiliki kemungkinan tinggi dengan dampak yang tinggi.
  2. Transfer Risk. Yaitu memindahkan risiko kepada pihak lain dengan kompensasi, opsi ini diambil jika risiko memiliki kemungkinan medium dengan dampak yang tinggi. Contohnya dengan melakukan pekerjaan Outsourcing, di subkontrakkan atau di asuransikan.
  3. Treat Risks with Control. Opsi ini diambil apabila resiko mempunyai kemungkinan tinggi dengan dampak medium.
  4. Accept Risk. Menerima resiko karena memiliki kemungkinan rendah dengan dampak rendah.

 

2.6. Alokasi Risiko Dan Keputusan Pemilihan Jenis Kontrak

Pemilihan jenis kontrak adalah penentuan besaran risiko yang dialokasikan ke masing-masing pihak. Jenis kontrak tertentu memberikan besaran risiko yang tertentu pula pada masing-masing pihak dalam proyek. Pada jenis kontrak lump sum, kontraktor akan menanggung lebih banyak risiko dibandingkan dengan kontrak unit price.

Pemilihan jenis kontrak yang baik pada dasarnya adalah penentuan alokasi risiko berdasarkan kondisi proyek yang diberikan secara tepat kepada masing-masing pihak (yang terikat dalam kontrak) dimana dianggap paling mampu untuk mengatasi alokasi risiko tersebut. Pemilihan jenis kontrak tidak boleh dipandang untuk mengalihkan seluruh risiko kepada kontraktor sebagaimana yang sering terjadi terutama pada proyek swasta, karena hal ini hanya akan meningkatkan biaya dari yang seharusnya.

Dalam menentukan jenis kontrak berdasarkan delivery method. Hal yang harus diperhatikan adalah bagaimana pendanaan, desain dan koordinasi proyek tersebut akan di lakukan. Pendekatan yang harus di pertimbangkan dalam pemilihat jenis kontrak berdasarkan delivery metode ditunjukkan pada gambar 2 di bawah ini.

Contracts delivery methodes

Pemilihan tipe kontrak yang tepat dengan mempertimbangkan faktor risiko dan alokasi risiko tidak hanya akan mempengaruhi besarnya biaya pekerjaan konstruksi, tetapi juga akan mempengaruhi kesuksesan suatu proyek baik dari sisi penyedia jasa maupun dari pengguna jasa.

Dalam pemilihan tipe kontrak berdasarkan perhitungan biaya, penggunaan tipe cost plus contract akan memberikan tingkat kesuksesan pada proyek yang semakin tinggi dilihat dari perspektif pengguna jasa dan penyedia jasa, seiring dengan semakin tingginya ketidakpastian yang terdapat pada proyek tersebut. Demikian pula sebaliknya pemilihan fixed price contract akan memberikan tingkat kesuksesan yang semakin tinggi dilihat dari perspektif penyedia jasa dan pengguna jasa, seiring dengan semakin rendahnya ketidak pastian yang terdapat pada proyek tersebut.

 

Pustaka

Hughes, W. Champion, R. and Murdoch, J. (2015), Construction Contracts, Law and management.. — Fifth edition

Santosa, Budi, (2009), Manajemen Proyek, Graha Ilmu, Yogyakarta, hal 191 – 206

Sonhadji, (2011), Manajemen Resiko Dalam Project Jalan Tol, Thesis Magister Teknik Sipil, Universitas Islam Sultan Agung, Semarang, hal 25 – 45

ISO 31000:2009, clause 2.1

Project Management Institute, Inc., (2013), A guide to the project management body of knowledge (PMBOK® guide). — Fifth edition

MDB Harmonised Edition, (March 2006 Version), Construction Contract: Conditions of Contract for Construction, FIDIC

Ir. H. Nazarkhan Yasin, (2013), KONTRAK KONTRUKSI DI INDONESIA, Edisi Kedua

https://manshurzikri.wordpress.com/2012/06/04/analisis-resiko-dan-beberapa-metodologinya/

http://karyatulisilmiah.com/analisa-risiko-kuantitatif/

http://www.slideshare.net/ditkaminfo/manajemen-risiko-46803418

http://www.jpnn.com/read/2014/04/04/226235/Puncak-Suplai-Apartemen-Menengah-ke-Bawah-

http://nasional.news.viva.co.id/news/read/144594-pemkot-surabaya-inginkan-hutan-apartemen

http://www.republika.co.id/berita/nasional/daerah/15/03/26/nltnn4-pemkot-surabaya-permudah-izin-bisnis-properti

http://8aspekmanajemenproyekkonstruksi.blogspot.co.id/2014/11/aspek-aspek-yang-terkandung-dalam.html

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: